房地产调控不容松动 流动性管理继续优化

2012年房地产市场在经济稳中有进、房地产调控不放松的前提下，发生了积极的变化，市场趋于平稳成熟，房价过快上涨的势头得到有效抑制。展望2013年，房价上行压力增大，房地产调控不容松动。

房价上涨预期增强 但总体涨幅有限

纵观2012年，记者统计发现，自3月起，楼市成交量稳步回暖，多数城市库存从历史高位逐渐回落，在经过“旺季不旺”的九月和十月政策敏感期后，年末土地市场趋于活跃。国家统计局1月18日公布的数据显示，2012年12月份，70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨的城市有54个，占调查城市中的77.14%；二手房方面，住宅价格12月份环比出现上涨的城市有46个，回暖步伐有所加快。

交通银行金融研究中心行业研究员夏丹在接受本报记者采访时表示：“鉴于对房地产潜在需求不减，信贷环境偏向宽松，尤其是在上半年成交向好的背景下，2013年房价趋势向上可能性有所加大。”具体来看，两次降息后的住房贷款利率于今年1月起开始执行，年初银行信贷额度增加也可能使首套贷款利率优惠力度加大，这些对于释放刚需入市具有促进作用。

另外，近期在成交回暖趋势下，开发企业资金面出现持续好转，进而导致开发商打折积极性降低。数据显示，2012年房地产开发企业到位资金96538亿元，比上年增长12.7%。其中，国内贷款14778亿元，增长13.2%；利用外资402亿元，下降48.8%；自筹资金39083亿元，增长11.7%；其他资金42275亿元，增长14.7%。

值得注意的是，供需不平衡也是带动房价上升的一个重要因素。一方面，2012年房地产投资增速的显著降低使今年供应存在压力。这从近日统计局公布的房地产开发投资数据中也可得以体现：2012年房地产开发投资71804亿元，增速比2011年回落11.9个百分点。但同时房地产的需求依然高企不下，尤其面临大量的刚需。“这样一来，供需两头挤压房价上行。”夏丹总结道。

内蒙古银行首席经济学家苑德军在接受本报记者采访时表示：“目前房价上涨的态势预计仍会持续，但总体涨幅有限，不会出现大幅暴涨。房价的走势将与下阶段房地产调控的力度和落实度息息相关。”

夏丹也表示，在持续调控下，若房价上涨速度过快、楼市存在由回暖转向过热的风险，那么不排除调控政策升级的可能。 

房地产调控不容放松 提高存量房利用效率

当前，房地产市场正在发生积极的变化，但仍还存在一些问题。中国银行2013年年报指出，一是滋生房地产泡沫的制度性因素依然存在。例如，“土地财政”问题依然没有得到解决，房产税依旧处于试点阶段，难以有效防范投机性需求；二是限购政策的推出，使得各种合理需求和投资投机性需求被压抑，在“土地财政”未得到根本解决的情况下，限购政策的退出将导致前期大量累积的需求集中爆发，推动房价大幅上涨。三是房价过高，中低收入人群的住房困难问题远没有得到解决。

房地产市场调控仍处关键时期，房地产调控不容放松。苑德军表示， 目前房地产调控还未达到目标，房价合理回归的基础也未稳固，下阶段需要更具力度的调控政策出台。其中，对提高存量房的利用效率、提高多套住房的自用成本是其重要的环节。目前的调控着重调增量，而非着力控制存量，这也导致近期关于一人拥有多套房的“房叔”、“房婶”事件频发。究其原因，就是对当前存量房的调整力度仍不够。同时，大量空置房的存在也加剧了市场供给不足的矛盾。只有加强房地产调控不放松，提高存量房的利用效率，通过税收政策加大多套住房的占有成本，才可以在房地产调控方向不变的基础上增加有效供给，保持房地产市场的健康与稳定。

日前，中央经济工作会议明确强调要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。另外，国土资源部也表示，坚持房地产用地调控政策不动摇，确保土地市场平稳运行。

货币政策稳健推进 流动性管理继续优化

资金流动性同房地产有着密切的关系。由于楼市具有较大的吸金效应，通常是过剩流动性的一大去向。若内外需求疲弱导致需求不振、实体经济投资低，且虚拟经济如股市也表现欠佳时，流动性资金进入楼市的可能性就会增大。2013年，货币政策将会如何发力？

市场普遍预计,央行还会继续优化流动性管理,综合考虑外汇流入、市场资金需求变动、短期特殊因素等情况,运用逆回购、正回购、央行票据、存款准备金率等各种流动性管理工具组合,灵活调节银行体系流动性,引导市场利率平稳运行。

夏丹表示，国际热钱和民间资本的涌入将使楼市面临投资过热的可能，加大房价上行压力。在此背景下，货币政策预计不会进一步放松，将根据经济形势进行预调微调，同时继续灵活开展公开市场操作，通过逆回购吸收流动性将会是常态。

实际上，日前召开的2013年中国人民银行工作会议就已表示，继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。

此外，中央经济工作会议指出要适度扩大社会融资规模。2012年的融资规模为15.76万亿，以此估测，“适度扩大”后的社会融资规模至少是16万亿元。结合货币政策保持稳健的基调，苑德军表示，2013年社会融资规模有望略有增加，但在坚持调控不放松的背景下，流动性对房价的拉动作用将是有限的。